Investitionsfinanzierung

Das Ideal
„Ja, das möchste:
eine Villa im Grünen mit großer Terrasse,
vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße;
mit schöner Aussicht, ländlich mondän,
vom Badezimmer ist die Zugspitze zu sehen aber abends zum Kino hast Du´s nicht weit.
Das ganze schlicht, voller Bescheidenheit:
Neun Zimmer, -nein doch lieber zehn!
Ein Dachgarten, wo die Eichen drauf stehn,
Radio, Zentralheizung, Vakuum,
eine Dienerschaft, gut erzogen und stumm,
eine süße Frau voller Rasse und Verve (und eine fürs Wochenend, zur Reserve)-,
eine Bibliothek und drumherum
Einsamkeit und Hummelgesumm…
Ja, das möchste!
Aber, wie das so ist hienieden:
manchmal scheints so, als sei es beschieden
nur pöapö, das irdische Glück.
Immer fehlt Dir irgendein Stück…“
(Kurt Tucholsky über die Wohnwünsche des Mitteleuropäers, 1927)

 

Konditionen, Bestandteile und Sollzins ( früher Effektivzins)

Bauherren und Investoren werden heute immer wieder durch die Medien darauf hingewiesen, dass es ganz wichtig sei, die Konditionen der einzelnen Anbieter zu vergleichen und dann erst die Entscheidung für das richtige Angebot zu treffen. Ganz häufig heißt es da, dass in erster Linie der effektive Jahressollzins zu vergleichen ist.

Trotz der Änderungen seit 2010 bleiben die meisten linearen Vergleiche auf dem Apfel/Birnen Niveau stecken.

Die Finanzierungsanbieter gehen nach den Bestimmungen der PangV vor und beziehen folgende Komponenten in ihre Effektivzinsberechnung mit ein:

  • Nominalzins,
  • Disagio,
  • Bearbeitungsentgelt
  • Tilgungsverrechnungstermine,
  • unterjährige Zinszahlungs- und Verrechnungstermine,
  • Restschuld- oder Risikoversicherungsbeiträge
  • Kreditprovision bei täglich fälligen Krediten,
  • Vermittlungsprovision – nur extern
  • Zinsbindungsdauer,
  • Tilgungssatz .

Der so dargestellte Effektive Sollzins ist rechtlich zwar in Ordnung, allerdings gilt es auch die Komponenten zu betrachten, welche zusätzlich möglich sind:

  • Wertermittlungsgebühren;
  • Bereitstellungszinsen;
  • Gebühren für die Auszahlung des Darlehens in Teilbeträgen;
  • Zuschläge für den Teil des Darlehens, der über 60 % bzw. 111 % des Beleihungswertes liegt;
  • Einräumung einer außerordentlichen Kündigung seitens der Bank, wenn der Zinssatz um einen bestimmten prozentualen Satz während der Darlehenslaufzeit steigt;
  • Kontoführungsgebühren für das Darlehenskonto;
  • Treuhandgebühren;
  • Notar-, Grundbuch- und Sicherungsgebühren;
  • Kontoführungsgebühren für Zwischenfinanzierungskosten.
  • Mischfinanzierungen mit mehreren Zahlungsströmen
  • steuerliche Betrachtung

Besonders einflussreich sind die Auswirkungen auf den tatsächlichen effektiven Jahreszins bei den sonstigen Kreditnebenkosten und Be- bzw. Verrechnungsmethoden. Nur die verschiedenen unterjährigen Zins- und Tilgungszahlungstermine erhöhen den Effektivzins je nach Fälligkeit und Verzinsung.

Je häufiger die Zinszahlung erfolgt, umso höher ist der Effektivzins. Ähnliches gilt für die Fälligkeit der Zinszahlung. Monatliche Zahlungen können fällig sein

  • zum 1. eines Monats im Voraus,
  • zum 15. des Monats oder
  • nachträglich zum Monatsultimo.

Den optimalen Effektivzins, d. h. Nominalzins = Effektivzins, würde man erreichen, wenn das finanzierende Institut keinerlei beeinflussende Gebühren verlangt und die Zinszahlungen einmal jährlich nachträglich erfolgen könnten. Leider ist mir kein Institut bekannt, welches sich darauf einlässt.
Üblich ist bei einem privaten Kreditnehmer die monatlich nachträgliche Zahlungsweise mit sofortiger Tilgungsverrechnung.

Am besten, wenn machbar, eine optionale Sondertilgung mit der Bank vereinbaren, um unnötigen Ärger und Kosten zu vermeiden. Die Möglichkeit der Sondertilgung besteht dann, und der Bauherr setzt sich bei Liquiditätsengpässen nicht unter Druck.

In diesen äußerst günstigen Zinszeiten empfiehlt sich für alle Immobilienfinanzierer darüber nachzudenken, dass eine höhere Tilgung auch eine verkürzte Laufzeit und damit natürlich auch insgesamt weniger Zinszahlungen nach sich zieht – Was tendenziell von der steuerlichen Betrachtung und der planbaren Liquidität abhängt.

aktuell: Artikel aus dem Handelsblatt:

Weiter führende Informationen zum Thema  Kredite – BWL – Bachelor Studiengang

 

 

Beleihungshöhe

Die Beleihungshöhe im Rahmen einer Baufinanzierung ist abhängig von der Bonität des Darlehensnehmers, vom Beleihungswert und vom Verkehrswert des Objektes.

Erststellige Baufinanzierungen werden im Allgemeinen bis zur Höhe von ca. 60 % des Beleihungswertes vergeben, zweitstellige Darlehen bis zu 80 %, in Ausnahmefällen auch bis über 100 %. Diese nachrangigen Darlehen enthalten ein erhöhtes Risiko für das Finanzierungsinstitut und sind daher teurer, als die erststelligen Kredite. Manche Finanzinstitute finanzieren ein Objekt auch bis zu 130% des Kaufpreises oder des Beleihungswertes.

Bausparkassen vergeben ihre Darlehen in der Regel im Beleihungsraum zwischen 60 und 80 %, ohne Zinsaufschlag. Der Beleihungswert wird auf der Grundlage eines Wertgutachtens ermittelt, bei Neubauten auch aufgrund der Bau- und Herstellungskosten.

Nachrangig gesicherte Darlehen können auch mit der Bürgschaft eines öffentlich-rechtlichen Instituts zusätzlich abgesichert werden. Die Zinsen entsprechen dann denen einer erststelligen Hypothek. Hinzu kommt allerdings eine Bürgschaftsgebühr. Bürgschaften können bei dem vom jeweiligen Bundesland bestimmten Institut, beantragt werden(s. auch unter „öffentliche Mittel“).

Um diese verschiedenen Bewertungskriterien abzugrenzen, sollen die Begriffe hier kurz erläutert werden.

Beleihungswert

Der Beleihungswert eines Objektes wird vom Finanzierungsinstitut aufgrund eigener Bewertungsrichtlinien ermittelt. Dabei nimmt das Finanzierungsinstitut den Verkehrswert des Objektes als Basis. Dieser Wert wird von einem Gutachter ermittelt oder er ergibt sich bei einem Neubau aus dem Grundstückspreis, den Baukosten und Baunebenkosten. Die Finanzierungsinstitute errechnen dann aufgrund nicht immer nachzuvollziehender und recht unterschiedlicher Kriterien einen Sicherheitsabschlag zwischen 10 und 20%, der dann vom Verkehrswert abgezogen den Beleihungswert ergibt.

Auf diesem Beleihungswert berechnen sich dann die meist gestaffelten erst- und nachrangigen Teile der Baufinanzierung.

Die dann angebotenen Finanzierungen reichen je nach Bonität des Darlehensnehmers von 60 % bis zu 130% des Beleihungswertes.
Je höher der Beleihungssatz ist, desto größer sind die Anforderungen an die Bonität des Darlehensnehmers.

Ein Finanzierungsangebot mit einer Beleihungshöhe von 130% beinhaltet auch die Finanzierung von z.B. Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten und Maklergebühren und bei Neubauten gegebenenfalls auch noch der Kauf einer neuen Küche.

Verkehrswert

Der Verkehrswert eines Hauses ist der aktuelle Marktwert dieser Immobilie. Bei einem Hauskauf ist in der Regel davon auszugehen, dass der Verkehrswert gleich dem Kaufpreis ist.

Zinssatz und Beleihungshöhe

In der Praxis üblich sind Einteilungen der prozentualen Beleihungshöhe von Baufinanzierungen in nachfolgender Staffel anzutreffen, jeweils mit einem aktuellen Effektivzinssatz (August 2013) für eine 10jährige Zinsfestschreibung:

60 % Beleihung Zinsatz 2,5 %
80 % Beleihung Zinsatz 2,7 %
100 % Beleihung Zinsatz 3,03 %
111 % Beleihung Zinsatz 3,23 %
120 % Beleihung Zinsatz 3,47 %
130 % Beleihung Zinsatz 4,02 %

Man kann also deutlich erkennen, das ein erhöhtes Risiko der Finanzierungsinstitute bei einer Baufinanzierung auch entsprechend bezahlt werden muss.

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Wie Ihre Immobilie ist auch die Baufinanzierung eine individuelle Investitonsfinanzierung, die genau zu Ihren Bedürfnissen passen muss.

Wir sind anbieterunabhängig und als Berater/Begleiter tätig, haben aber Zugriff auf das Angebot von mehr als 300 Anbietern  – auch als Direktkontakt – und können unseren  Kunden dabei eine individuell auf ihre persönlichen Bedürfnisse zugeschnittene Finanzierungslösung helfen zu „entwickeln“.

Die Angaben und Berechnungen auf unserer Website bzw ihre Anfragen   können Ihre jeweilige Situation in der Regel nicht vollständig erfassen und dienen folglich nur als erste Indikation für Ihre Finanzierung.

Deswegen ist es wichtig, dass Sie uns im nächsten Schritt mit Informationen füttern, um ein realistisches Angebot erstellen zu können.

Unser TopZins-Angebot  beruht auf der Annahme zur monatlichen Rate und dem aktuellen Topzins von 2,0% geb. Sollzins, 5 Jahre Sollzinsbindung  (50 % Beleihung – basierend auf 200.000 Euro Nettodarlehensbetrag für den Kauf einer eigen genutzten Immobilie, nachhaltiger Objektwert von mindestens 450.000 Euro, 1% Tilgung, keine Sondertilgung, erstrangige Absicherung des Darlehens über eine Grundschuld, einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, gesichertes Angestellten/Beamtenverhältnis, Auszahlung des Darlehens in einer Summe, ohne  Provision).

Repräsentatives Beispiel:

Der effektive Jahreszins inklusive aller Kosten für die individuellen Finanzierungsvorhaben von 2/3 der Cogito -Kunden läge aktuell bei bis zu :

 

Sollzinsbindung

eff. Jahreszins

5 Jahre 2,3  %
10 Jahre 2,6   %
15 Jahre 3,0   %

Bitte beachten Sie, dass die Konditionen unter anderem von dem jeweiligen Nettodarlehensbetrag, dem Beleihungsauslauf und regional von der Postleitzahl des Finanzierungsobjektes und/oder des Wohnortes des Antragsstellers abhängig sind und wir vorwiegend gewerbliche Finanzierungen von Selbständigen und Freiberuflern betreuen ( Darlehensbetrag: 150T€ ) aufwärts.

Sie möchten wissen, wie Ihre persönliche Finanzierung bei Cogito aussieht? Kein Problem.  Gerne berechnen wir für Ihre individuellen Eckdaten ein einmaliges Angebot.

 

 

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