Die schwarze Magie der Darlehensströme…!

Baufinanzierung: Tricksereien beim Effektivzins

Neue Verbraucherkredit-Richtlinien laden zu Tricksereien beim Effekivzins ein: Dieser kann neuerdings legal schöngerechnet werden. Wer eine Immobilie finanzieren will, muss deshalb genau vergleichen, rät das Immobilienportal Immowelt.de.

Wer eine Immobilie finanzieren will, sollte die verschiedenen Finanzierungsangebote anhand des Effektivzinses vergleichen, so lautet eine gängige Regel. Denn der Effektivzins berücksichtigt auch Nebenkosten eines Darlehens und ist deshalb höher als der reine Sollzinssatz. Allerdings lädt eine von der EU vorgegebene Regelung, die eigentlich den Verbraucherschutz stärken sollte, zu Tricksereien ein. Um ein Angebot besonders attraktiv erscheinen zu lassen, kann eine Bank den ausgewiesenen Effektivzins neuerdings niedriger ausweisen, als dies vor der Neuregelung der Fall war, mahnt das Immobilienportal Immowelt.de.

Hintergrund: Die Banken müssen künftig den Effektivzinssatz für die gesamte Kreditlaufzeit ausweisen und nicht mehr nur für den Zeitraum der Zinsfestschreibung. Da ein Hypothekendarlehen oft erst nach rund 30 Jahren abbezahlt ist, die Zinsbindung in der Regel aber nur zehn bis 15 Jahre läuft, muss die Bank einen fiktiven Anschluss-Zinssatz bei der Berechnung des Effektivzinses mit berücksichtigen.

Und dabei kann die Bank das Darlehen optisch günstiger erscheinen lassen, als es tatsächlich ist: Denn Prognosen über das Zinsniveau in ferner Zukunft sind nicht möglich, der mutmaßliche Anschluss-Zinssatz kann sehr niedrig angesetzt werden. In dem Fall kann der ausgewiesene effektive Jahreszins niedriger sein als derjenige, der alleine für die Zeit der Zinsbindung tatsächlich anfällt, mahnt Immowelt.de. So berichtet beispielsweise der Finanzdienstleister FMH von einer Bank, die einen Sollzinssatz von 3,6 Prozent, jedoch einen Effektivzinssatz von lediglich 3,43 Prozent auswies. Der Grund: Für die Zeit nach der zehnjährigen Zinsfestschreibung zog sie den aktuellen Sollzinssatz für variable Darlehen heran, der niedriger ist, als der aktuelle Zinssatz für Darlehen mit zehn Jahren Zinsfestschreibung.

Immobilienkäufer und Bauherren sollten sich beim Vergleichen heute also nicht mehr ausschließlich auf den Effektivzinssatz verlassen. Ratsam ist es, bei der Bank nachzufragen, welcher Anschlusszinssatz für die Berechnung zugrunde gelegt wurde. Zudem sollte genau nachgehakt werden, welche Kosten mit der Darlehensvergabe verbunden sind. Hilfreich sind auch Finanzierungsrechner im Internet. Einen solchen bietet beispielsweise

http://www.zinsen-berechnen.de/  .  Ich habe einige Projekte gegengerechnet…und mich für dieses Angebot für den kurzen Überblick entschieden.

Genauere Berechnungen erfordern in der Regel im Vorfeld ein entsprechendes Konzept.  Denn die nächste Wahrheit ist, wenn man gestaffelte Zinsbindungen über die Duration ins Spiel bringt oder steuerliche Disagiovarianten mit berücksichtigt…..so stellt man sehr schnell fest…auch eine einfache Finanzierung kann ein komplexes Ding sein.

Zudem sind die Geheimnisse fristenkongruenter Rückdeckung über die geschickte Ausnutzung der bestimmenden Faktoren Liquidität, Zinsbindung und Tilgung im Gesetz nicht geregelt und eröffnet dem Profi sogar bei einer kleinen Finanzierungssumme von 100.000,- € Kostenvorteile zu Gunsten des Kunden nach Zahlung des Honorars von oft einigen Tausend Euro !

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