Vermögensstrukturanalysen – Portfoliogewichtungen – Generationenplanung

(Rimpar bei Würzburg – UP) – Strategische Entscheidungen – Welche Prozesse manchmal ablaufen.

Jeder Investor stellt sich aktuell die Frage, wohin mit der Liquidität.

Bekanntermassen werfen die Anleihemärkte oder die Bankeinlagen ( die angeblich Sicheren!)  mal gerade nach Steuern einen Inflationsausgleich ab. Wer Renditen über 2 % ! will — der muss in das ungewisse Zukunftsrisiko gehen.

Nach langer Analyse diverser Datenreihen lässt  sich eine Korrelation feststellen, welche besagt dass Erwartungsrenditen für die Zukunft ungefähr das Doppelte bis max. 3 fache  der Umlaufrendite des Bundes ( nach Steuern/ Kosten vor Inflation)  als seriös auf einen Anlagehorizont von mind. 5 Jahren zu bezeichnen sind. Das bedeutet im aktuellen Betrachtungsfenster eine realistische Erwartungsrendite je nach Risiko  von 3% – 5 % p.a.. – nach Kosten und Steuern!!!

Dieser oft beschriebene Anlagenotstand stärkt den Binnenkonsum – siehe GFK – Index und die Bau – und Immobilienbranche kann 2013 auf ein bemerkenswertes  Jahr zurückblicken. Die Stimmen mehren sich das sich in Deutschland eine Immobilienblase bildet.

Doch ist dem tatsächlich so ? Vor Allem in Süddeutschland bis hin zu den Mittelstädten ( Einw. über 80.000)  ziehen die Preise kräftig an. Doch das Durchschnittspreisgefüge steigt nachwievor moderat. Hot Spots bleiben München, Hamburg und Berlin.

Was ist zu erwarten – und wie geht man mit Bestandsimmobilien um? Wie bei jedem Preistrend der sich etabliert – ist die Anfangsphase mit hoher Unsicherheit und nur mit langfristiger Perspektive zu entscheiden. Diese Phase verlief nach einem Jahrzehnt der im Durchschnitt fallenden Immobilienpreise und einem hetfigen abschließenden Ausverkauf im Frühjahr/ Sommer 2009 seitdem bis Ende 2012 fast unbemerkt von der breiteren Wahrnehmung der Medien und Bevölkerung. Doch was ist jetzt die letzten drei Jahre passiert ?

Empirisch gar nicht so viel – Ähnlich wie an den Aktienmärkten wurden deutsche Immobilien nur wieder etwas mehr in den Focus der Betrachtung gerückt. Es wurden erst die Preise von Mitte der Neunziger  im Sommer diesen Jahres erreicht – bezogen auf den Durchschnittspreis von Bestandsimmobilien. Immobilien verbinden ähnlich wie Aktien – bei geringerer Volatilität, aber längerem Anlagehorizont, die Vorteile eines Sachwertes – unabhängig der Währung und bei ordentlicher Lage und Nutzung auch ein laufendes Einkommen über den Mietzins.

Und das ist die andere Komponente die Immobilien als Altersvorsorge  in einer Vermögenstruktur meistens einen Löwenanteil am Gesamt-Portfolio einräumt. Als Selbstnutzer erspart man sich  –  den Mietzins  – als Kapitalanleger ist die vermietete Immobilie eine der wenigen noch steuerbaren Gestaltungsmöglichkeiten bei entsprechender Fremdfinazierung auch steurlich einen „Leverage“ in den Zahlungsstrom einzubauen.

Was macht man eigentlich in der aktuellen Situation mit Immobilienbeständen? Je nach Gesamtgewichtung in der persönlichen Vermögensbilanz sollte man über einen strategischen Verkauf nachdenken.  Zu berücksichtigen gelten z.B. folgende Überlegungen: Bei mehrern Objekten: gewerblicher Handel bei Verkauf innerhalb von 5 Jahren – Steuerfreiheit nach 10 jähriger Haltedauer – Ertragswertfaktor:

Also welche Immobilie bringt im Verhältnis zum nachhaltig erzielbaren Mietpreis die höchste Mietrendite?

Und was passiert nach dem Verkauf ? Siehe oben – die Katze beisst sich in den Schwanz – Wohin mit der Liquidität?

Das ist das aktuelle Dilemma in dem wir stecken – und daran wird sich bei der Krisenhaftgkeit unserer Zeit auch die nächsten Jahre nicht so viel ändern. Die Zeiten der „risikolosen“ 5 % Renditen sind vorbei!

 

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